nav-left cat-right
cat-right

Er teknisk verdi den store synderen?

Er teknisk verdi den store synderen?

Den som angir den tekniske verdien på en bolig bør holdes ansvarlig. Slik er det ikke i dag. I en boligtvist røres alle verdiene på en eiendom sammen i ei suppe og vi får en sak mellom eierskifteforsikringsselskap og kjøper. Alltid!

Er teknisk verdi den store synderen?

Tre verdier på en bolig.

  • Markedsverdi
  • Tomteverdi
  • Teknisk verdi (bygninger)

På enkleste måte kan man si at summen av tomteverdien og den tekniske verdien på bygninger er lik markedsverdien. Alle eiendomsmeglere kjenner den gamle floskelen «Det er tre momenter som avgjør prisen på en bolig: beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet». Man kjenner denne floskelen, men mange tror fortsatt at tilstanden på boligen avgjør prisen. Floskelen er faktisk helt sann og tomtens beliggenhet er den avgjørende faktoren. Dessverre klarer mange takstmenn å røre dette til og skape høye forventninger hos boligkjøper.

Egentlig kan man si at det er en fjerde verdi på en bolig; bruksverdien. Bruksverdien vil derimot være så individuell fra person til person at den ikke kan beregnes i kroner og øre.

Det er beliggenhet som betyr noe når man kjøper bolig.

  • Nærhet til barnas skole
  • Nærhet til jobb
  • Nærhet til idrettsanlegget
  • Nærhet til sjøen
  • Nærhet til sentrum

Det er ingen som kjøper bolig i en avsidesliggende bygd i Finnmark om man ønsker at barna skal gå på Uranienborg skole i Oslo, bare fordi boligen var feilfri. Nei, vi kjøper bolig der vi ønsker å bo, og da tar vi det som er til salgs.

Beliggenheten er uansett ikke årsaken til konfliktene i markedet.

Markedsverdien avgjøres av to faktorer:
Tomteverdien     og   teknisk verdi (bygninger)

Synliggjøring av verdien

Dersom man kjøper en villa til 5 millioner kroner i en avsidesliggende bygd i Finnmark, kan man nok forvente seg en del av boligen. Tomteprisene er ofte svært lav i denne delen av landet og da er det naturlig nok den tekniske verdien på boligen som er årsaken til den høye prisen.

Dersom man kjøper en villa til 5 millioner kroner midt i en storby kan man ikke forvente seg mye av boligen, fordi tomteprisen i pressområder ofte kan være på 5 millioner. Dersom eiendommen koster omtrent det samme som en tomt i samme området, skal det synliggjøres på takstskjemaet at det er tomta som er verdifull.

Konfliktene

I § 3.9 i avhendingsloven står det:

Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

Greit nok er lovens tekst skrevet litt krøkkete fordi det står «kjøpesum», men at det står «tilhøva elles» betyr at man kan bruke sunn fornuft. Det er aldri feil å bruke sunn fornuft.

I norsk rettspraksis betyr dette at dersom boligens tekniske tilstand har feil og mangler som overstiger 3-5 % av det kjøperen betalte for boligen inkludert tomt, er det vesentlige mangler – på boligen?!?!- i henhold til § 3.9. Dette er rettspraksisen fra helvete, fordi den tar utgangspunkt i bolig og tomt – som helhet, uten å ta hensyn til boligens reelle tekniske verdi.

Er den tekniske verdien på boligen kr 300 000.-, ville nok neppe kjøperen forvente 25 cm isolasjon i vegger, balansert ventilasjon med varmegjenvinning, nytt kjøkken, nytt bad og nytt tak.

Er den tekniske verdien på boligen kr 2 000 000.- bør kjøperen kunne forvente ganske mye.

Dersom man snakker om eldre trehus, er det naturlig å forvente feil og mangler.

Eksempel på feil teknisk verdi:

Her er en utskrift fra en tilstandsrapport på en eneboltekver-300x178ig. Ikke langt fra Bergen sentrum. Boligen er bygget i 1965, og i følge rapporten har boligen svært mange feil som må utbedres umiddelbart; drenering, kledning, vinduer, yttertak, trapp, våtrom og sanitæranlegg.

Teknisk verdi deles ofte opp i flere deler.

Normale byggekostnader

Normale byggekostnader (utregnet som nybygg) er her satt til kr 2 851 200.-. Dette er sikkert ikke unormalt. Boligen beregnes da bygget etter TEK-10, det vil si de nyeste byggeforskriftene. Utgangspunktet for vurderingen av den 50 år gamle boligen blir da TEK-10 og byggeår 2015, minus fradrag.

– Fradrag

På det neste punktet kommer fradrag for alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser og gjenstående arbeid. Her har takstmannen satt opp et fratrekk på kr 620 000.-. Dette er ikke realistisk: Boligen er 50 år gammel og bygget ut i fra en relativ dårlig standard.

Kr 620 000.- holder knapt nok for å bytte ut slitasjedelene slik at boligen får 1965-standard.

I tillegg kommer utidsmessighet, det vil si; i boligen er det sannsynligvis mindre enn 10 cm isolasjon i veggene(dagens krav er 25 cm). En bolig fra 1965 som ikke er gjort noe med, har ikke dagens krav til isolasjon, våtrom, ventilasjon, vinduer, dører, tak, osv. Man bør også ta med i regnestykket at boligen ikke har noen garanti lenger jf. bustadoppføringslova. Normalt fradrag på denne boligen bør nok overstige 2 millioner.

Sum teknisk verdi på enebolig

Denne takstmannen havner på en Sum teknisk verdi på eneboligen på kr 2 231 200.-

Selv om boligen kan ha en bruksverdi på kr. 500 000.- for noen, kan den ha en negativ bortkjøringsverdi ved rivning på minus 250 000.-. Den tekniske verdien på boligen kunne med andre ord settes til nærmere null, uten at det hadde vært feil.

I realiteten har de fleste eldre boliger en lavere teknisk verdi enn en ny bolig. Bruksverdien kan uansett ikke måles i penger. Den beste indikatoren på bruksverdien, sett med økonomiske øyne, er markedsverdien.

Du kan fint bo i en bolig med teknisk verdi på under kr. 500 000.-. Lav teknisk verdi betyr ikke at boligen bør kondemneres, men du kan ikke stille krav til at den holder samme standard som en ny bolig.

Tomteverdi

I det ovenstående eksempelet har takstmannen satt tomteprisen til 1 450 000.- En liten undersøkelse på Finn.no viser at tomteprisene på samme størrelse og i samme område ligger på fra 2 500 000.- til 6 000 000.- Og da snakker man om ei råtomt som mangler opparbeidelse av tomt, veier, vann og avløpsledninger, tele, fiber, strøm ++.

Slike tomtepriser underbygger min påstand om at det i dette tilfellet, så er det tomta som er verdifull. Boligens tekniske verdi burde neppe settes til mer enn kr 500 000,- her.

Denne takstmannen skrur opp forventningene til boligen overfor kjøpere. Her burde takstmannen ta ansvar og være litt mer ærlig overfor kjøperen. Takstmannen burde synliggjøre at det er prisen på tomta som avgjør markedsverdien, og at boligen har en lav teknisk verdi på grunn av alder, utidsmessighet og vedlikeholdsmangler.

Er teknisk verdi den store synderen? Døm selv!

Å få vurdert boligen av en bygningskyndig takstmann koster det samme som en takstmann uten byggfaglig erfaring.

#Tryggbolighandel med finn-takstmann.no