nav-left cat-right
cat-right

Prisverdig taksering

Prisverdig taksering

Hva er riktig markedsverdi for en bolig? Rett svar på dette er enkelt; Det er prisen som boligen blir solgt for. Hva sier beregnet markedsverdi om den tekniske tilstanden til boligen? Ingenting.

Ingenting?

I prinsippet sier markedsverdi ingenting om boligens tekniske tilstand. Salgsummen sier mest om folks kjøpervilje, men også litt om teknisk tilstand. Men forhåndsvurdering av markedsverdi er en svært dårlig indikasjon på hvor mye en kjøper må forvente seg å betale for en bolig, og hva man får for pengene.

For høy markedsverdi

Settes markedsverdi for høyt utelukker den mange potensielle kjøper. Folk blir skremt bort fra å by på et hus, fordi det antas at det skal selges for mer enn de har budsjett til. Selgere kan se for seg større handlefrihet enn det er belegg for, og kanskje til og med ta på seg større økonomiske forpliktelser enn det blir dekning for. Resultatet kan være at selger ender opp med lavere salgssum, enn om det var satt mer realistisk vurdert.

Likevel er for høy markedspris et lite problem. Det skjer oftere at markedsverdi settes for lavt.

For lav markedsverdi

Når takstmannen setter markedsverdien for lav dukker det opp flere problemstillinger. Den største faren er at det gir inntrykk av at markedsverdien reflekterer boligens tilstand. I mange år har det vært vanlig at boliger selges med verdi/låne-takst. Dette ønsker alle å gå bort fra, fordi det er bred enighet om at markedsverdi alene gir et feil bilde av salgsobjektet. Dette har skapt forvirring og usikkerhet for selger og kjøper, og har vært sterkt kritisert av absolutt alle aktører, uavhengig av forbundstilhørighet.

Det er denne markedsverdien som skal inn i de tekniske tilstandsrapportene.

Samme markedsverdi som unisont har blitt kritisert. Det er tekniske verdi som reflekterer boligens tilstand. Tilstandsrapporten blir ikke bedre av at det står for mange summer (se eksempel).

skjermbilde-2016-02-17-kl-10-47-37-430x283

I eksempelet finner vi fire forskjellige prisvurderinger.

Tekniske verdi, der takstmannen har beregnet hva det vil koste å føre opp bygget idag, etter de nyeste tekniske forskriftene, og trukket fra det han mener er riktig i forhold til slitasje og alder.

Tomteverdi, der takstmannen har beregnet hva tomten kan selges for, var det ikke et hus der.

Samlet verdi for teknisk verdi og tomteverdi. Altså hva takstmannen mener eiendommen er verdt i kroner og ører.

Markedsverdi. Hva takstmannen mener at folk skal betale for boligen, altså hva han tror blir salgssummen.

Det er svært forvirrende med så mange summer, og skaper ikke trygghet. Når det også viser seg at boligen i eksempelet ble solgt for 3,5 millioner blir forvirringen total.

Pluss og minus blir ikke perfekt.

Det er to ting alle er enige om. Verdi/låne-takst er dårlig egnet til å belyse tilstand. Grundig tilstandsrapport er det eneste som vil gi riktig informasjon om boligens tekniske tilstand.

At man får en god rapport ved å kombinere dette er misvisende.

Markedsverdien er et forvirrende element, og bør holdes borte fra tilstandsrapporter. Når takstmannen fritas for denne oppgaven i forbindelse med boligsalg vil ikke bare mistanke om kobling mellom megler og takstmann forsvinne, men kjøper får også et dokument som er tydelig på hva det skal fortelle om. Boligens tekniske tilstand.

Rapporten er gyldig i 6 måneder, og tilstanden endres lite på den tiden. Men markedsverdien kan stige eller falle flere ganger i den perioden. Det åpner for feil markedsverdi når boligen til slutt legges ut.

Megleren

Det er ikke vår oppgave å forsvare meglerne, men siden det er denne yrkesgruppen som får skylden igjen fra kollegaer i andre forbund, kan vi nevne et par ting.

Megleren har en lovpålagt plikt til å skaffe best mulig pris for oppdragsgiver (selger). Det betyr at meglere ikke kan sette prisen for lavt. Det er relativt lite penger å tjene i provisjon, selv om det er litt. Likevel er det antall solgte boliger som er inntektsgrunnlaget til eiendomsmeglere.

Derfor er riktig og realistisk prisantydning det som gir megleren mest inntekt. Altså at boliger selges til best mulig pris for selger, så megler overholder de lovpålagte forpliktelsene, samtidig som det ikke tar for lang tid. Selv meglere som bare tenker profitt er best tjent med å sette riktig pris.

Det er en teoretisk mulighet for at megleren setter en for lav utropspris, en såkalt “lokkepris”, for å hete opp budrunden. Dette problemet har eksistert lenge, og denne uheldige praksisen har vært gjort i samarbeid med takstmenn. Praksisen er enkel å avsløre, og med den nye ordningen vil slik praksis bli vanskeligere å forklare, når det bare er en aktør som går god for den. Dessuten er meglerens arbeidsmetoder regulert av loven, og “lokkepriser” kan medføre reaksjoner fra det offentlige.

Ingen som driver forretning er tjent med et dårlig rykte. Heller ikke eiendomsmeglere.

Forbrukeren

Både selger og kjøper er som forbruker å regne i forhold til eiendomssalg. Dette er viktig og huske, men lett og glemme for mange. Ofte er man både selger og kjøper i nesten samme tidsrom også. Som selger vil man naturligvis få best mulig pris for boligen. Det er forsikringsordninger i forbindelse med salg, men de aller fleste syntes ikke det virker attraktivt med en årelang konflikt i etterkant. Derfor er det svært viktig med en god tilstandsrapport. Da vet man at boligens forfatning har blitt belyst riktig. Både selger og kjøper kan avslutte salget når kontrakten er underskrevet.

Så er det en gang sånn at det er lov å bestemme salgssum selv, og får man ikke det man krever, har man rett til å la være å selge boligen. Rapporter med markedsverdi vil jo ødelegge for denne rettigheten.

Det er ikke forbudt for selger å sette høy pris, enten det gjelder bolig, bil eller brukte ski. Det er kjøper som avgjør om objektet blir solgt til den prisen. Man kan godt være uenig i dette, men det blir en annen diskusjon.

Les mere her om hvorfor det er viktig å velge en takstmann som også er byggmester.

Når man kjøper et hus så kjøper man en drøm. Noen drømmer om en bolig med perfekt standard, mens andre setter andre behov, kanskje følelser først. Likevel kan begge disse kjøperne by på samme bolig. Den ene vurderer hvor langt den er villig til å gå, med fremtidig kostnader i bakhodet, mens den andre vurderer hvor mye den er villig til å betale for å oppnå sin drøm, kanskje er det utsikten som lokker.

Det koker ned til at det viktigste for kjøper er å vite hva den får for pengene. Så kan følelsene eller fornuften få lov til styre lommeboka til den enkelte. Man trenger ikke en økonom til å foreta disse vurderingene.

Forbrukerrådet anbefaler at vi ser mot dansk praksis, der det er selger som kontakter takstmann først, og så kontakter megler. Vi syntes det er en god løsning, for i Danmark setter ikke takstmann markedsverdi i sin tilstandsrapport. Hver gjør den jobben de er gode på.

Byggmestrenes Takseringsforbund tar til orde for at de som har best kompetanse på et område skal gjøre den jobben de kan best. Derfor skal byggmesteren vurdere tilstand, mens megleren kan sette markedsverdi.