nav-left cat-right
cat-right

Takstmann – et svakt ledd i bolighandelen

Takstmann – et svakt ledd i bolighandelen

Når man skal arbeide for en tryggere bolighandel i markedet er det viktig å analysere hva som har gått galt tidligere, før man kan komme et steg i riktig retning. En del av de profesjonelle aktørene i bransjen ble raskt enige om at dette, i stor grad, handlet om to problemområder som kunne løses ved:

  1. Ny avhendingslov
  2. Ny obligatorisk supertilstandsrapport

Disse to punktene er da også sammenfallende med det media ukritisk har fylt metervis med spalteplass de siste årene.

Politikerne har allerede sagt nei til en ny avhendingslov. Punkt 1 kan vi huke av som en avsluttet diskusjon, inntil videre.

Selv om jeg ser enkelte problemer ved både rettspraksis og avhendingsloven, så skal jeg ikke drøfte dette her. Les mer om det i artkkelen om teknisk verdi.

Når det gjelder en ny supertilstandsrapport, er jeg usikker på om det vil redusere tvistenivået noe i det hele tatt.

Det gamle og det nye boligmarkedet (Takstmannen i bolighandelen)

Vi kan ta utgangspunkt i at den vanlige tradisjonelle verditaksten er det gamle markedet, og en teknisk tilstandsanalysen er det nye markedet. Da vil man kunne se at det vil være behov for helt andre takstmenn i det nye markedet.

Det gamle boligmarkedet:
I en tradisjonell verditakst er selve markedsprisen på en bolig det viktige. Sagt på en enkel måte; så måler takstmannen antall kvadratmeter P-Rom og ganger det med en kvadratmeterpris som er typisk for det spesielle området. Dette kalles for sammenlignbare salg.

I tillegg beskrives hvilke farger og stoffer som er på de forskjellige rommene. I en verditakst gjøres det INGEN byggfaglige vurderinger. Dette er også årsaken til at det tidligere ikke har vært noen krav til byggfaglig bakgrunn for en takstmannen. Det har rett og slett ikke vært behov for å stille slike krav.

Det nye boligmarkedet:
I det nye markedet skal det være en teknisk tilstandsanalyse av boligen; en byggfaglig rapport som både kjøper og selger kan ha behov for. I det nye markedet vil det bli behov for byggekyndige takstmenn som kan synliggjøre hva som er feil ved boligen, og hvordan dette kan repareres.

En takstmann som kaster stein i glasshus

Siden jeg selv er medlem i et av de tre takseringsforbundene i markedet, oppfattes det muligens som om jeg sitter i et glasshus og kaster stein når jeg nevner at problemet kan ligge hos selve takstmannen. Skal man finne problemene i markedet så kan man ikke hoppe over sin egen profesjon. Jeg skal uansett se på om takstmannen kan være et svakt ledd i bolighandelen.

Jeg har drevet med tilstandsanalyser av boliger siden 1982. Jeg har vurdert alle typer bygningsdeler i boliger. Jeg kjenner de fleste vanlige byggeteknikker og de fleste vanlige byggeproduktene i markedet. Jeg kjenner til de svake punktene på våre tradisjonsrike trehus og jeg vet hvor og hvordan jeg skal finne feil. Jeg vet også hvordan boliger skal repareres. Jeg er byggmester og takstmann. Dette kan jeg.

Vil en supertilstandsrapport redusere antall tvister?

Jeg tar utgangspunkt i en uskrevet tilstandsrapport. Dette er et rammeverk for hva som kan eller skal undersøkes ved en bolig. Selve rammeverket er med andre ord ikke alene avgjørende om den individuelle boligen blir vurdert som god eller dårlig.

Mange tror fortsatt at den nye supertilstandsrapport som skulle bli obligatorisk fra 1.1.2015, ville redusert antallet konflikter i markedet. Som fagmann mener jeg at dette ikke er en løsning på noen verdens ting i denne bransjen.

En tilstandsrapport utføres ikke av seg selv. Boligen må fortsatt undersøkes, og kvaliteten på en avlevert tilstandsrapport avhenger heller ikke av Norsk Standard eller av en dyktig programmerer. En kvalitetsmessig god tilstandsrapport skapes av en byggekyndig takstmann.

Et stort antall av takstmennene som til nå har stått bak rapportene har bidratt til et høyt konfliktnivå ved omsetning av bolig. Disse takstmennene er fortsatt med i markedet, og vil dermed også være med å utføre de nye tilstandsrapportene. Dette bidrar til falsk trygghet for såvel selger, som kjøper.

Mine kollegaer i de andre takseringsforbundene snakker stadig varmt om hvordan alt kan løse seg ved at man innfører en «obligatorisk boligsalgsrapport». Jeg mener at dette kun vil være en kunstig åndedrett til takstmenn som ikke er byggekyndig, og derfor ikke til særlig glede for forbrukernes lommebøker, eller samfunnet forøvrig.

Flere studiepoeng = færre konflikter?

Selv om jeg har flere hundre studiepoeng, så ser jeg ikke hva jeg skal med studiepoeng for å gjøre den jobben jeg har gjort siden jeg var 16-17 år; tilstandsanalyse av boliger.

Advokater, eiendomsmeglere, økonomer, etc. kan ta så mange studiepoeng de ønsker, men den nødvendige byggfaglige kompetansen får de ikke fra studiepoeng. Man må arbeide med hendene i byggebransjen for å bli byggekyndig på en håndverkers nivå.

Min påstand er at selv om vi tidobler antallet studiepoeng til takstmenn vil det ikke redusere konfliktnivået ved omsetning av bolig – noen – verdens – ting. Selv om jeg også er akademiker, så er det håndverkserfaringen min som gjør meg i stand til å utføre en tilstandsanalyse av en bolig.

Hva kan gå galt i rapportene?

Her er noen eksempler som synliggjør hva som kan gå galt i tilstandsrapporter som utføres av feil type takstmenn.

Eksempel 1:
Dette er hva en takstmann skriver om gulv.

1

«Det er visuelt ikke registrert vesentlige konstruksjonsmessige negative avvik. Skal avvik avklares må gulver måles med gulvlaser».

Slik jeg tolker denne teksten, ville det vært mer ærlig overfor selger og kjøper å skrive; «Jeg har ikke gjort jobben min, men jeg gjetter på at det er Tilstandsgrad 1».

Eksempel 2:
På det neste eksempelet skriver takstmannen at sluk og gulv ikke er vurdert, til tross for at det står følgende innledningsvis i rapporten:

«Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt undersøkt».

2

Eksempel 3:
Selv om jeg kunne kommentert samtlige punkter i denne rapporten vil jeg kun til slutt nevne dette eksempelet:3

Her står det i selve teksten at det er TG2 på bemerkede avvik. Det er med andre ord funnet avvik ved det som er undersøkt. Det står at det antas at det er smøremembran på badet (dette kan oppdages, dersom takstmannen vipper opp slukrista). Med et lite sim-sala-bim blir oppsummeringen omgjort fra en Tilstandsgrad 2 til Tilstandsgrad 1, selv om sluk og fall ikke er undersøkt – eller ER det undersøkt siden det også står at det er motfall på badegulvet.

Tilstandsgrad 1 betyr forøvrig at det ikke er noen feil ved bygningsdelen(e).

Disse eksemplene er sakset fra den rapporten som har samme navn som den rapporten store deler av bransjen ønsket som obligatorisk fra 1.1.2015. Jeg mener fortsatt at selve rapporten (rammeverket) i både den gamle og den nye rapporten er grei nok, men slik denne rapporten er blitt tatt i bruk av takstmannen, er den redusert til en skam for bransjen. Når en bolig blir solgt med en slik tilstandsrapport, så legger takstmannen opp til en rettslig tvist.

Dessverre er det ofte kjøperen som blir skadelidende.

Har samfunnet råd til at det gjøres slike feil?

Min oppsummering blir da:

  • En supertilstandsrapport vil ikke alene redusere antallet konflikter i markedet – brukt feil vil den snarere øke antall konflikter.
  • Markedet har ikke behov for flere slike «tradisjonelle takstmenn».
  • Markedet har behov for flere byggekyndige takstmenn.

#TryggBolighandel